Quels impôts et frais comporte la vente d'une propriété sur la Costa Brava en 2026 ?

En vendre une propriété sur la Costa Brava en 2026, vous payez deux impôts : l'impôt sur le revenu (IRPF) sur la plus-value réalisée (de 19 % à 30 %) et la plus-value municipale de la mairie. Si vous ne résidez pas en Espagne, l'acheteur retient en outre 3 % du prix pour le compte du fisc. À cela s'ajoutent les frais de vente : certificat d'habitabilité, certificat énergétique, mainlevée d'hypothèque et honoraires. Nous vous expliquons comment tout cela se calcule, quand on ne le paie pas et ce qui vous restera net, avec un exemple à Sant Feliu de Guíxols.

Le vendeur en paie deux : l'impôt sur le revenu (IRPF) pour la plus-value patrimoniale, c'est-à-dire pour la différence entre ce que vous avez payé et ce que vous touchez maintenant, et la plus-value municipale (l'impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains), perçue par la mairie où se trouve le bien. L'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), qui en Catalogne varie de 10 % à 13 % depuis le 27 juin 2025, est payé par l'acheteur, et non par vous.

Le gain est la valeur de transmission moins la valeur d'acquisition. Au prix d'achat, vous ajoutez l'ITP ou la TVA que vous avez payée, les frais de notaire, d'enregistrement et les améliorations facturées ; au prix de vente, vous déduisez les frais que vous assumez en tant que vendeur (honoraires d'agence, taxe municipale de plus-value, certificats, annulation de l'hypothèque). Depuis 2015, il n'y a plus de coefficients d'actualisation pour l'inflation.

Sur ce gain s'applique le barème de l'épargne en vigueur pour l'impôt sur le revenu de 2025 et 2026 (manuel de l'IRPF 2025 de l'AEAT) :

Le barème est progressif : chaque tranche est imposée à son taux, et non pas la totalité du gain au taux le plus élevé. Il est déclaré dans la déclaration de revenus de l'année suivant la vente.

Il y a deux portes de sortie, et toutes deux concernent la résidence principale. Si vous vendez la maison où vous vivez et réinvestissez le montant dans une autre résidence principale dans un délai de deux ans, la plus-value est exonérée ; si vous n'en réinvestissez qu'une partie, l'exonération est proportionnelle.

Si vous avez plus de 65 ans et que vous vendez votre résidence principale, la plus-value est totalement exonérée. Si vous vendez une résidence secondaire, elle l'est également si vous destinez le montant, dans un délai de six mois, à une rente viagère assurée, jusqu'à 240 000 € par contribuant (AEAT, Renta 2025, majors de 65). En dehors de ces cas, l'appartement à la plage est imposable selon le barème.

La plus-value municipale taxe l’augmentation de la valeur du sol (et non de la construction) pendant les années où vous en avez été propriétaire. Vous pouvez choisir le calcul qui vous est le plus favorable : la méthode objective (valeur cadastrale du sol multipliée par un coefficient selon les années de détention) ou le gain réel. Si vous vendez à perte et que vous le prouvez par les actes d'achat et de vente, vous ne payez rien.

Les coefficients ont fluctué tout au long de 2026, mais ce sont actuellement ceux de 2024 qui s'appliquent : pour celui qui a possédé le bien vingt ans ou plus, 0,40. Le Reial decret llei 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre mais en attente de validation, fixe une nouvelle table à compter du 1er décembre 2026 : elle augmente pour la plupart des détentions de moins de quinze ans et diminue pour les longues (0,30 pour vingt ans ou plus). Si votre vente est imminente, la date de signature peut modifier la facture.

Cependant, c'est le taux fixé par chaque municipalité qui prime, avec un maximum légal de 30 %. À Sant Feliu de Guíxols, il est de 30 %, quelle que soit la durée de détention (ordenança fiscal núm. 5). À Calonge i Sant Antoni, il diminue avec les années : 28 % jusqu'à 5 ans, 26 % jusqu'à 10, 18 % jusqu'à 15 et 12 % à partir de 16 ans (ordenança fiscal núm. 7). Vous disposez de 30 jours ouvrables à compter de la signature pour déposer votre déclaration.

Si vous n'avez pas votre résidence fiscale en Espagne, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix et de le verser au Trésor public au moyen du formulaire 211 dans un délai d'un mois. Il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire : c'est un acompte sur votre impôt sur le revenu des non-résidents, qui taxe la plus-value à un taux fixe de 19 % (AEAT, manuel de fiscalité des non-résidents).

Vous disposez ensuite de quatre mois pour présenter le formulaire 210 avec la plus-value réelle ; si les 19 % de la plus-value sont inférieurs aux 3 % retenus, le Trésor public vous rembourse la différence. Si vous résidez dans l'Union européenne ou dans l'Espace économique européen et que vous vendez ce qui était votre résidence habituelle en Espagne, vous pouvez également appliquer l'exonération pour réinvestissement.

Quels frais de vente faut-il prévoir ?

Outre les impôts, il y a de petits frais qu'il convient de garder sous contrôle afin qu'il n'y ait pas de surprises le jour de la signature chez le notaire :

• Certificat d'habitabilité : obligatoire pour vendre ; celui de deuxième occupation est valable 15 ans (démarches Gencat). S'il est périmé, il faut faire appel à un technicien et payer la taxe de la Generalitat, entre 70 et 120 €.
• Certificat d'efficacité énergétique : valable 10 ans ; taxe de l'ICAEN de 12,90 € plus les honoraires du technicien, entre 70 et 120 €.
• Radiation de l'hypothèque au registre : si elle apparaît encore inscrite, même si elle est remboursée, il faut la radier : entre 700 et 1 000 € en moyenne.
• Certificat de la copropriété : l'administrateur doit attester que vous êtes à jour dans vos paiements.
• Honoraires de l'agence immobilière : ils se déduisent de la plus-value sur l'IRPF.
• IBI (taxe foncière) de l'année et notaire : l'IBI est payé par le propriétaire au 1er janvier, bien qu'il soit d'usage d'en convenir un prorata ; l'acte notarié principal est à la charge du vendeur sauf convention contraire.

Imaginez un appartement à Sant Feliu de Guíxols acheté en 2005 pour 220 000 € et vendu en 2026 pour 380 000 € en tant que résidence secondaire, par des propriétaires résidant en Espagne de moins de 65 ans. Pour situer le contexte : à Sant Feliu, le prix de vente moyen était de 3 315 €/m² en septembre 2026, soit une hausse de 6,9 % par rapport à l'année précédente.

Si ces mêmes propriétaires étaient non-résidents, l'acheteur leur retiendrait 11 400 € (3 % du prix) et l'impôt s'élèverait à 26 125 € (19 % du gain) : dans un délai de quatre mois, ils devraient verser la différence via le modèle 210. Et s'ils avaient plus de 65 ans et qu'il s'agissait de leur résidence principale, le gain serait exonéré. Les honoraires de l'agence et la cancellation de l'hypothèque, le cas échéant, réduiraient le gain et l'impôt.

Comment vous aidons-nous à savoir ce qui vous restera net avant de mettre l'appartement en vente ?

Avant de publier un bien, chez Helena Jornet Finques, agence immobilière à Sant Feliu de Guíxols et Sant Antoni de Calonge (Costa Brava), nous faisons deux choses : nous l'évaluons aux prix de clôture réels de la zone et nous vous préparons une estimation du montant net qui vous restera après impôts et frais. Ainsi, vous prenez votre décision en toute tranquillité, et non le jour de la signature chez le notaire. Nous vous l'expliquons sur Vous souhaitez vendre ? et sur évaluations et autres services immobiliers ; vous pourrez également y voir ce qui est actuellement en vente sur la Costa Brava.

Si vous avez des questions, n'hésitez pas à nous contacter : nous croyons qu'une rencontre ou une visite est la meilleure façon d'écouter vos besoins et de pouvoir vous aider. Nous vous disons ce que vaut votre bien, ce qui vous restera net et comment nous le vendrions : demandez une visite d'évaluation sans engagement ou contactez-nous. Votre tranquillité d'esprit est notre priorité.