Quins impostos i despeses té vendre una propietat a la Costa Brava el 2026?
En vendre una propietat a la Costa Brava el 2026 pagueu dos impostos: l'IRPF sobre el guany obtingut (del 19% al 30%) i la plusvàlua municipal de l'ajuntament. Si no residiu a Espanya, el comprador us reté a més un 3% del preu a compte d'Hisenda. A això cal sumar-hi les despeses de venda: cèdula d'habitabilitat, certificat energètic, cancel·lació de la hipoteca i honoraris. Us expliquem com es calcula tot plegat, quan no es paga i què us quedarà net, amb un exemple a Sant Feliu de Guíxols.
Quins impostos paga el venedor d'una propietat a Catalunya?
El venedor en paga dos: l'impost sobre la renda (IRPF) pel guany patrimonial, és a dir, per la diferència entre el que vau pagar i el que cobreu ara, i la plusvàlua municipal (l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys urbans), que recapta l'ajuntament on és la propietat. L'impost de transmissions patrimonials (ITP), que a Catalunya va del 10% al 13% des del 27 de juny de 2025, el paga el comprador, no vosaltres.
Com es calcula el guany a l'IRPF, del 19% al 30%?
El guany és el valor de transmissió menys el valor d'adquisició. Al preu de compra hi sumeu l'ITP o l'IVA que vau pagar, la notaria, el registre i les millores amb factura; al preu de venda hi resteu les despeses que assumiu com a venedor (honoraris de l'agència, plusvàlua municipal, certificats, cancel·lació de la hipoteca). Des de 2015 no hi ha coeficients d'actualització per la inflació.
Sobre aquest guany s'aplica l'escala de l'estalvi vigent per a la renda de 2025 i 2026 (manual de Renda 2025 de l'AEAT):
| Tram del guany | Tipus |
|---|---|
| Fins a 6.000€ | 19% |
| De 6.000 a 50.000€ | 21% |
| De 50.000 a 200.000€ | 23% |
| De 200.000 a 300.000€ | 27% |
| Més de 300.000€ | 30% |
L'escala és progressiva: cada tram tributa al seu tipus, no tot el guany al tipus més alt. Es declara a la renda de l'any següent a la venda.
Quan no es paga IRPF: reinversió i majors de 65 anys
Hi ha dues portes de sortida, i totes dues tenen a veure amb l'habitatge habitual. Si veneu la casa on viviu i reinvertiu l'import en un altre habitatge habitual en un termini de dos anys, el guany queda exempt; si només en reinvertiu una part, l'exempció és proporcional.
Si teniu més de 65 anys i veneu el vostre habitatge habitual, el guany és exempt sense cap condició. Si veneu una segona residència, també ho és si destineu l'import, en sis mesos, a una renda vitalícia assegurada, fins a 240.000€ per contribuent (AEAT, Renda 2025, majors de 65). Fora d'aquests casos, l'apartament de la platja tributa segons l'escala.
Què passa amb la plusvàlua municipal el 2026?
La plusvàlua municipal grava l’augment del valor del sòl (no de la construcció) durant els anys que heu tingut la propietat. Podeu triar el càlcul que us surti més baix: el mètode objectiu (valor cadastral del sòl per un coeficient segons els anys de tinença) o el guany real. Si veneu amb pèrdues i ho acrediteu amb les escriptures de compra i de venda, no es paga.
Els coeficients han anat amunt i avall durant el 2026, però ara mateix s’apliquen els de 2024: per a qui ha tingut l’immoble vint anys o més, el 0,40. El Reial decret llei 29/2026, en vigor des del 8 d’octubre però pendent de convalidació, fixa una taula nova a partir de l’1 de desembre de 2026: puja per a la majoria de tinences de menys de quinze anys i baixa per a les llargues (0,30 per a vint anys o més). Si teniu la venda a tocar, la data de signatura pot canviar la factura.
El que mana, però, és el tipus de cada ajuntament, amb un màxim legal del 30%. A Sant Feliu de Guíxols és el 30% sigui quin sigui el període de tinença (ordenança fiscal núm. 5). A Calonge i Sant Antoni baixa amb els anys: 28% fins a 5, 26% fins a 10, 18% fins a 15 i 12% a partir dels 16 (ordenança fiscal núm. 7). Teniu 30 dies hàbils des de la signatura per autoliquidar-la.
Si sou no residents: la retenció del 3%
Si no residiu fiscalment a Espanya, el comprador està obligat a retenir el 3% del preu i ingressar-lo a Hisenda amb el model 211 en el termini d'un mes. No és un impost afegit: és un pagament a compte del vostre impost sobre la renda de no residents, que grava el guany a un tipus fix del 19% (AEAT, manual de tributació de no residents).
Després teniu quatre mesos per presentar el model 210 amb el guany real; si el 19% del guany és inferior al 3% retingut, Hisenda us torna la diferència. Si residiu a la Unió Europea o a l'Espai Econòmic Europeu i veneu el que era el vostre habitatge habitual a Espanya, també podeu aplicar l'exempció per reinversió.
Quines despeses de venda cal preveure?
A més dels impostos, hi ha despeses petites que convé tenir controlades perquè el dia de la notaria no hi hagi sorpreses:
- Cèdula d'habitabilitat: obligatòria per vendre; la de segona ocupació és vàlida 15 anys (tràmits Gencat). Si és caducada, cal un tècnic i la taxa de la Generalitat, entre 70 i 120€.
- Certificat d'eficiència energètica: vàlid 10 anys; taxa de l'ICAEN de 12,90€ més els honoraris del tècnic, entre 70 i 120€.
- Cancel·lació registral de la hipoteca: si encara consta inscrita, encara que estigui pagada, cal cancel·lar-la: entre 700 i 1.000€ de mitjana.
- Certificat de la comunitat: l'administrador ha d'acreditar que esteu al corrent de pagament.
- Honoraris de l'agència immobiliària: es dedueixen del guany a l'IRPF.
- IBI de l'any i notaria: l'IBI el paga qui és propietari l'1 de gener, tot i que és habitual pactar-ne el prorrateig; la matriu de l'escriptura és a càrrec del venedor si no es pacta altrament.
Exemple: un pis a Sant Feliu de Guíxols comprat el 2005 per 220.000€ i venut per 380.000€
Imagineu un pis a Sant Feliu de Guíxols comprat el 2005 per 220.000€ i venut el 2026 per 380.000€ com a segona residència, per uns propietaris residents a Espanya de menys de 65 anys. Per situar-nos: a Sant Feliu el preu mitjà de venda era de 3.315€/m² el setembre de 2026, un 6,9% més que un any abans.
| Concepte | Import | Com s'obté |
|---|---|---|
| Valor d'adquisició | 237.400€ | 220.000€ de preu + 15.400€ d'ITP (el 7% vigent el 2005) + 2.000€ de notaria, registre i gestoria aproximadament |
| Plusvàlua municipal | 4.800€ | Suposem un valor cadastral del sòl de 40.000€ × coeficient 0,40 (21 anys) × tipus màxim del 30% |
| Valor de transmissió | 374.900€ | 380.000€ de preu − 4.800€ de plusvàlua − 300€ de certificats (sense comptar honoraris d'agència) |
| Guany patrimonial | 137.500€ | 374.900 − 237.400 |
| Total IRPF | 30.505€ | 6.000€ al 19% (1.140€) + 44.000€ al 21% (9.240€) + 87.500€ al 23% (20.125€); a la renda de 2027 |
| Net aproximat | 344.395€ | 380.000 − 5.100 − 30.505 |
Si els mateixos propietaris fossin no residents, el comprador els retindria 11.400€ (el 3% del preu) i l'impost seria de 26.125€ (el 19% del guany): en quatre mesos haurien d'ingressar la diferència amb el model 210. I si tinguessin més de 65 anys i fos el seu habitatge habitual, el guany quedaria exempt. Els honoraris de l'agència i la cancel·lació de la hipoteca, si n'hi ha, reduirien el guany i l'impost.
Com us ajudem a saber què us quedarà net abans de posar el pis a la venda?
Abans de publicar una propietat, a Helena Jornet Finques, immobiliària a Sant Feliu de Guíxols i Sant Antoni de Calonge (Costa Brava), fem dues coses: la valorem amb els preus reals de tancament de la zona i us preparem una estimació del net que us quedarà després d'impostos i despeses. Així decidiu amb tranquil·litat, i no el dia de la notaria. Us ho expliquem a Voleu vendre? i a valoracions i altres serveis immobiliaris; aquí també podreu veure què es ven ara mateix a la Costa Brava.
Preguntes freqüents
He de pagar IRPF si venc amb pèrdues?
Qui paga la plusvàlua municipal, el venedor o el comprador?
Quant triga Hisenda a tornar l'excés de la retenció del 3%?
Si teniu qualsevol dubte, poseu-vos en contacte amb nosaltres: creiem que una trobada o una visita és la millor manera d'escoltar les vostres necessitats i de poder-vos ajudar. Us diem què val la vostra propietat, què us quedarà net i com la vendríem: demaneu una visita de valoració sense compromís o contacteu-nos. La vostra tranquil·litat és la nostra prioritat.