¿Qué impuestos y gastos conlleva vender una propiedad en la Costa Brava en 2026?

Al vender una propiedad en la Costa Brava en 2026 se pagan dos impuestos: el IRPF sobre la ganancia obtenida (del 19% al 30%) y la plusvalía municipal del ayuntamiento. Si no residís en España, el comprador os retiene además un 3% del precio a cuenta de Hacienda. A esto hay que sumar los gastos de venta: cédula de habitabilidad, certificado energético, cancelación de la hipoteca y honorarios. Os explicamos cómo se calcula todo, cuándo no se paga y qué os quedará neto, con un ejemplo en Sant Feliu de Guíxols.

El vendedor paga dos: el impuesto sobre la renta (IRPF) por la ganancia patrimonial, es decir, por la diferencia entre lo que pagasteis y lo que cobráis ahora, y la plusvalía municipal (el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana), que recauda el ayuntamiento donde está la propiedad. El impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que en Cataluña va del 10% al 13% desde el 27 de junio de 2025, lo paga el comprador, no vosotros.

La ganancia es el valor de transmisión menos el valor de adquisición. Al precio de compra le sumáis el ITP o el IVA que pagasteis, la notaría, el registro y las mejoras con factura; al precio de venta le restáis los gastos que asumís como vendedor (honorarios de la agencia, plusvalía municipal, certificados, cancelación de la hipoteca). Desde 2015 no hay coeficientes de actualización por la inflación.

Sobre esta ganancia se aplica la escala del ahorro vigente para la renta de 2025 y 2026 (manual de Renta 2025 de la AEAT):

La escala es progresiva: cada tramo tributa a su tipo, no toda la ganancia al tipo más alto. Se declara en la renta del año siguiente a la venta.

Hay dos puertas de salida, y ambas tienen que ver con la vivienda habitual. Si vendéis la casa donde vivís y reinvertís el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta; si solo reinvertís una parte, la exención es proporcional.

Si tenéis más de 65 años y vendéis vuestra vivienda habitual, la ganancia está exenta sin ninguna condición. Si vendéis una segunda residencia, también lo está si destináis el importe, en seis meses, a una renta vitalicia asegurada, hasta 240.000€ por contribuyente (AEAT, Renta 2025, mayores de 65). Fuera de estos casos, el apartamento de la playa tributa según la tarifa.

La plusvalía municipal grava el aumento del valor del suelo (no de la construcción) durante los años que habéis tenido la propiedad. Podéis elegir el cálculo que os salga más bajo: el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia) o la ganancia real. Si vendéis con pérdidas y lo acreditáis con las escrituras de compra y de venta, no se paga.

Los coeficientes han ido arriba y abajo durante 2026, pero ahora mismo se aplican los de 2024: para quien ha tenido el inmueble veinte años o más, el 0,40. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre pero pendiente de convalidación, fija una tabla nueva a partir del 1 de diciembre de 2026: sube para la mayoría de tenencias de menos de quince años y baja para las largas (0,30 para veinte años o más). Si tenéis la venta cerca, la fecha de firma puede cambiar la factura.

Lo que manda, sin embargo, es el tipo de cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30%. En Sant Feliu de Guíxols es el 30% sea cual sea el período de tenencia (ordenanza fiscal núm. 5). En Calonge i Sant Antoni baja con los años: 28% hasta 5, 26% hasta 10, 18% hasta 15 y 12% a partir de los 16 (ordenanza fiscal núm. 7). Tenéis 30 días hábiles desde la firma para autoliquidarla.

Si no reside fiscalmente en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. No es un impuesto añadido: es un pago a cuenta de su impuesto sobre la renta de no residentes, que grava la ganancia a un tipo fijo del 19% (AEAT, manual de tributación de no residentes).

Después tiene cuatro meses para presentar el modelo 210 con la ganancia real; si el 19% de la ganancia es inferior al 3% retenido, Hacienda le devuelve la diferencia. Si reside en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo y vende la que era su vivienda habitual en España, también puede aplicar la exención por reinversión.

¿Qué gastos de venta hay que prever?

Además de los impuestos, hay pequeños gastos que conviene tener controlados para que el día de la notaría no haya sorpresas:

• Cédula de habitabilidad: obligatoria para vender; la de segunda ocupación es válida 15 años (trámites Gencat). Si está caducada, hace falta un técnico y la tasa de la Generalitat, entre 70 y 120€. 
• Certificado de eficiencia energética: válido 10 años; tasa del ICAEN de 12,90€ más los honorarios del técnico, entre 70 y 120€. 
• Cancelación registral de la hipoteca: si todavía consta inscrita, aunque esté pagada, hay que cancelarla: entre 700 y 1.000€ de media. 
• Certificado de la comunidad: el administrador debe acreditar que está al corriente de pago.
• Honorarios de la agencia inmobiliaria: se deducen de la ganancia en el IRPF. 
• IBI del año y notaría: el IBI lo paga quien es propietario el 1 de enero, aunque es habitual pactar su prorrateo; la matriz de la escritura corre a cargo del vendedor si no se pacta lo contrario.

Imaginen un piso en Sant Feliu de Guíxols comprado en 2005 por 220.000€ y vendido en 2026 por 380.000€ como segunda residencia, por unos propietarios residentes en España de menos de 65 años. Para situarnos: en Sant Feliu el precio medio de venta era de 3.315€/m² en septiembre de 2026, un 6,9% más que un año antes.

Si los mismos propietarios fueran no residentes, el comprador les retendría 11.400€ (el 3% del precio) y el impuesto sería de 26.125€ (el 19% de la ganancia): en cuatro meses tendrían que ingresar la diferencia con el modelo 210. Y si tuvieran más de 65 años y fuera su vivienda habitual, la ganancia quedaría exenta. Los honorarios de la agencia y la cancelación de la hipoteca, si los hay, reducirían la ganancia y el impuesto.

¿Cómo le ayudamos a saber qué le quedará neto antes de poner el piso a la venta?

Antes de publicar una propiedad, en Helena Jornet Finques, inmobiliaria en Sant Feliu de Guíxols y Sant Antoni de Calonge (Costa Brava), hacemos dos cosas: la valoramos con los precios reales de cierre de la zona y le preparamos una estimación del neto que le quedará después de impuestos y gastos. Así decide con tranquilidad, y no el día de la notaría. Se lo explicamos en ¿Quiere vender? y en valoraciones y otros servicios inmobiliarios; aquí también podrá ver qué se vende ahora mismo en la Costa Brava.

Si tenéis cualquier duda, poneos en contacto con nosotros: creemos que un encuentro o una visita es la mejor manera de escuchar vuestras necesidades y de poder ayudaros. Os decimos qué vale vuestra propiedad, qué os quedará limpio y cómo la venderíamos: pedid una visita de valoración sin compromiso o contactadnos. Vuestra tranquilidad es nuestra prioridad.